加息之際談利息
地產是一個迷人的字眼。它總是和“富有”聯系在一起。上百年來，澳洲的地產讓無數的普通人從貧窮變得富有，從富有變得更富有。在歷史上的一天，不管 當時的房價是上升，是回落還是持平，人們都會感嘆，後悔七、八年前沒有買，沒有多多地買一些地產，因為地產的價格幾乎每隔七、八年就翻一倍。遺憾的是人們 總是在找今天為什麽不要買的理由，卻從來沒有人反思七、八年前沒有買或者沒有多買的原因。
從2003年底以來人們不買房、不投資的主要理由之一是利息要升了。一年來，只聽雷不見雨。現在終於升了0.25%。為此有人擔憂，有人困惑，甚至有人 “幸災樂禍”（因為他們還沒有買房子）。從一個專業地產投資顧問的角度看，所有的這些表現都顯示出絕大多數的人並不明白利息和地產的關系。
普通的想法是利息上升會導致想買房的人因供不起貸款而拋售，這樣會導致房價下降。事實不是這樣，至少悉尼的住宅地產不會是這樣。
首先，我們從政府和儲備銀行的方面分析。第一，在現代自由經濟中，利息是儲備銀行宏觀調控的主要工具。升息的目的是為了經濟的穩健發展而不是倒退。房地產 是澳洲尤其是紐省主要的經濟支柱之一。它關系到國計也關系到民生。政府和儲備銀行自然不想看到因加息而造成所謂的地產“崩盤”，看到因加息而民怨沸騰。第 二，利息上調往往是在經濟蓬勃消費強勁下進行。通俗地說就是老百姓手中有錢，也樂於花錢。澳洲目前的失業率是歷史性的低點，去年的工資支出上升了 7.1%。儲備銀行的加息幅度一定是在目前市場可承受的範圍之內。
其次，從宏觀的市場來看，悉尼的住宅市場有著其自身的穩定機制。第一，悉尼地產的增值主要是基於供需矛盾。從DEPARTMENT OF INFRASTRUCTURE, PLANNING AND NATURAL RESOURCES發表的METROPOLITAN STRATEGY(2004年5月) 可以知道，人口老化導致的移民激增和理念轉變導致的家庭小型化令悉尼面臨著歷史以來最嚴重的住房危機。從宏觀和長線看悉尼的住房是供不應求。明年的移民額 度會是20年的歷史新高。第二，悉尼的住宅房中絕大多數是自住房，其中大多數不欠錢或欠很少錢，他們不存在著利息上升而廉價拋售的壓力。就投資物業的業主 而言，統計局的資料顯明79.5%的投資者是為了長線投資。他們從一開始就沒有短線賣房的念頭，而且對自己的投資能力也有所保留。他們在總體上也沒有拋售 的可能。說它是不動產就是指它有一個價格底線，不會像股票那樣會變得一錢不值。
最後，我們看看這次加息所帶來的實際壓力是怎樣。對於總體業主而言，紐省的平均放貸是$262,500。0.25%的升息意味著他們平均每周要多支出 $12.6。相當於一對夫婦每周少吃一頓麥當勞。對於投資者如果他的投資物業貸款是40萬，他每周多支出$19.2。如果考慮稅務優惠，他每周可能僅僅多 支出$10~$15。這些並不構成對業主的威脅性的財務負擔。升息造成的心理壓力大於實質的財務壓力。
我對2003年12月的兩次加息和近日的加息觀點如下：
一、 加息是及時和必要的。盡管此次加息有些未雨綢繆，它至少保證了整體經濟包括房地產業的穩健發展。加息可以打擊和剔除房地產市場中的投機者和短線炒作的鼓吹者，防止地產泡沫的出現。
二、 加息為投資者提供了改善租金回報的環境。2000年以後，房價一路攀升，導致大量新房供應。結果租房空置率從2000年的2.9%升到2002年的 4.5%。租金一直低迷不振。2003年的兩次加息所啟動的2004年的地產軟著陸使新房供應大幅減少。悉尼的人口每周依舊以1000人的速度增長。至 2004年10月空置率降回2000年水平。如今的空置率已經降到2.5%。THE REAL ESTATE INSTITUTE OF NSW驚呼：空置率下降，租金上升，悉尼正處於出租物業嚴重短缺的邊緣。2004年的租金平均上漲4.5%。地產投資是一個過程。猶如自然界的春種，夏 長，秋收，冬藏一樣。加息或減息，房價升或租金升都是投資成功的必由之路。租金的上漲一方面鞏固現有房價，一方面為進一步升值鋪墊。
三、 加息為投資者提供了擴大投資的黃金機會。由於大部分的人並不明白地產投資的真諦，不明白地產市場中各種因素的互動性，結果停滯觀望。我們要在此時刻，在自 己承受能力之內做大“盤子”。我相信，包括加息在內的外在因素只能短期影響房價的走勢。真正決定房價的是供需的矛盾。住宅地產買賣的淡靜，房價的疲軟，租 金上升意味著市場在蓄勢而動。1996年房價大升前的空置率是1.9%，和目前的空置率只有半個百分點之差。
四、 絕大多數的人以股票的思維看待地產，斤斤計較於在什麽時候買。我認為在此階段買哪裏更為重要。
可以肯定，加息帶來的效應回轉眼即逝，悉尼住宅地產市場會以其自身的規律一如既往地前行
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