PIA 華人地産投資同盟

亏钱谁之过

在最近的一次聚会上，因为职业的原因，许多人就七嘴八舌地围着我谈论起地产市场复苏的事。突然有一位先生大声地嚷了起来， 他说： 别提什么地产投资了，都怪自己的老婆耳朵软，2003年听一位朋友说投资地产一年可以增值10%，我们花了45万投资了一套公寓。 三年多过去了，不仅没有增值， 去年年底以39万卖掉，连同印花税和其它开销反而亏了8万多。他的话顿时为热闹的场面浇下了一盆冷水，大家面面相觑，许多人把眼光投向了我。

这位先生所提及的区和具体的楼盘刚巧是我非常熟悉的。

我问这位先生： 您为什么想到卖房子呢? 他说： 2003年底两次加息后，一方面我们支出增加了，房价又不涨， 报纸上也都是不好的消息。有一位做地产中介很多年的好朋友对我们说：悉尼的房价可能会下跌20%， 与其等它下跌20%， 我们不如早一点卖掉。我又问他的太太：当初是您决定投资的，那您为什么会同意他卖掉呢? 太太回答到：一是从买房的那一天开始先生和周边的许多朋友不停地责怪我，现在看来他们的看法是对的。三年来我们的投资物业没有升值反而贬值，从报纸的消息看， 一时半会市场也回不来，于是我也就没有阻止他卖房子。

我又问： 你们为什么没有卖45万，而是卖了$39万呢? 这位先生愤愤地说： 我们开始登广告是要价$45万， 结果一个多月过去了， 连问的人都没有。中介朋友告诉我：房价已经下滑， 同一个楼盘里， 相似的物业有人挂牌要价42万，同样也是一个多月无人问津，于是建议我们要价41万。 结果几个月过去了，同样没有一个真心的买家， 偶尔有人出价也没有一个高过38万的。我们曾经想去银行转贷， 银行的降价员的估价只有40万，所以我们相信我们的房子真的贬值了。后来有一个人出价39万，虽然我们有些不乐意，但买家是真心想买。中介朋友说：过了这村恐怕没了这店，我们也就赶忙地接受了offer。

听完他们的回答后， 我说：某先生、某太太， 看来让您亏钱的不是您的投资房， 而是你们自己。我的的回答令大家愕然。

根据PIA地产投资理念，我们认为他们投资的物业不仅没有贬值，反而已经升 “值”了。1．房地产作为一种制造品， 决定其价值／价格的一个考量是生产成本。 据我所知， 这对夫妇投资物业中所包含的的砖瓦、 水泥、 钢筋， 人工及土地等等三年来均已升值。2. 房地产做为一种消费品， 决定其价值／价格的是其实用价格／价值即房租，这对夫妻投资房的周租金三年里已经增长13%。(具体可以参考 “PIA房价/房租互动图”)

我问这对夫妻：在你们决定卖房的时候有现金流的压力吗? 他们说： 没有， 虽然利息升了，但租金收入也相应上升了。在收到政府的税务优惠之后，自己每年大约贴入$5000。我说：你们试想一下， 从2006年贴到2013年，您们最多不过贴$40000。 通过“PIA地产投资现金流示意图”的分析，你们的实际投入还会远远低于这个数大约是两万多。你们可以从通货膨胀和人口增长两个方面试想一下：这套物业届时会值多少钱？您为什么要硬生生地卖掉物业亏$80,000， 承受永远无法挽回的损失呢?

听者再一次地面面相觑。

归纳他们这一次投资失败的原因大致如下：

第一， 他们在作出投资决定的时候不明白PIA地产投资理念， 两夫妻没有达成理念和目标的共识。他们对悉尼住宅地产的特点和如何投资悉尼住宅地产没有深入和系统的理解，所以当市场出现非常状态时，他们就乱了方寸。 草草上场，自然会草草收场。

第二， 他们误信了那位中介、估价员、 报纸甚至市场本身。

中介的工作就是促成买卖。在旺市的时候， 即卖方市场时，高唱房价要涨， 以此劝人买房子； 在淡市， 即买方市场时，中介唱衰房价，促使业主廉价出售。 这些都是中介的职业使然，无可厚非。

估价员只对银行和他自己负责，确保他们自己没有风险。 他们天性保守，同样是职业使然。 在淡市中估价员估低房价依旧无可厚非，中介和估价员都不是地产投资顾问，他们的意见自然不能成为我们地产投资的指南。

语不惊人誓不休， 危言耸听是报纸的特点。报纸的目的是卖报纸赚钱，而不是为人们提供地产投资的专业意见。

市场本身也会误人。长期广告后，物业依旧无人问津属于淡市中的正常现象，但是这个现象并不标明房产已经贬值。悉尼的住宅地产不同于其它商品，也不同于其它地区或其它种类的地产。无人问津只说明这段时间没人 “看”房子，而不是没有人 “要”房子。在任何的时候都不会没有人 “要”房子，因为住房是人们任何时候都不可或缺的生活必需品。

第三，他们不明白PIA地产投资理念中住宅地产的价值和价格的关系。对于多数商品， 升“值”是通过升 “价”来体现的。 但是悉尼的住宅地产的价格和价值之间有着独特的关系，一般人所说的升值其实是升 “价”。 按照PIA地产投资理念，悉尼的住宅地产的升 “值”和升 “价”往往是不同步的，“价格”的下降并不代表 “价值”的下降。

第四， 他们不明白PIA地产投资理念中关于投资悉尼的住宅地产是 “一个长线的过程”的观点。 投资悉尼住宅地产的成败不是通过短短几年、或简单的一买一卖来判断的，只有完整地走完一个周期的人才可以对悉尼住宅地产的财富力量做公正的评价。 也就是说2003年入市的投资者要到2010年和2013年之间才可以对自己的投资成败做结论；这对夫妻才走完全过程的1/3不到。

大道至简至易。但是为什么绝大多数的人自己不能参透呢? 我认为是急功近利封闭了人们的心智。根据PIA地产投资理念，我们可以作出这样的结论：悉尼的住宅地产从来没有犯过错误，犯错误的只是人。