http://www.pia.com.au PIA - the Property Investor Alliance Thu, 18 Jun 2009 02:36:13 +0000 http://backend.userland.com/rss092 en PIA置业理论认为要从现在和未来的差异，印象和现实的差异，前一波和后一波的差异中寻找有超常增值的地区。理由就是依循这三个差异找到人们未来住房需要的走向。投资就是投资未来。抓住未来的大趋势是成功投资的关键。 今日的悉尼有两个大趋势是置业者把握未来超常增值的关键。一是悉尼城市格局的变化趋势，二是悉尼居民住房选择标准的变化趋势。 悉尼城市格局的变化趋势 传统上，悉尼的城市结构是以东部的CBD为单一中心向北向西向南辐射。由于澳洲人口老化的速度加快，政府不得不加大其移民的幅度。在所有的西方发达城市中，悉尼人口的增长速度居于前列。现在的人口增长速度是80年代以来的新高。从新移民政策看，这个趋势还将持续。悉尼已经日渐成为一个国际大都市。 人口的持续膨胀给悉尼的城市格局带来了历史性的挑战。一是东部的CBD已经完全饱和，已经无法容纳更多的商业。政府在2006年公布的对未来25年各地区就业机会增长的预测中，传统的东部就业中心CBD加NORTH SYDNEY的增长只有15.79%。二是通往东部CBD的道路变得拥挤不堪。在上下班高峰点，车河几乎是寸步难行。这不仅 浪费大量上下班时间，也成为悉尼空气质量下降的罪魁祸首。 在这个背景下，政府开始了城市格局变革的大规划。经过近20年的努力变革的方向和策略越来越清晰。政府将其定名为“城市之城”（CITY OF CITIES）。悉尼的未来不再是一个单一的城市，而是由几个小城市构成的大悉尼。这些新兴的城市和旧CBD在就业、 生活上相互独立又相互关联。 由于从东部CBD往北往南都是沿海的狭窄地带，并且受政府绿化保留地的限制，南北两条线没有可发展的空间。唯有悉尼的西部有大量平整的土地可以利用。于是政府选择了PARRAMATTA, LIVERPOOL和PENRITH 为未来的三个新城市。若想开发一个地区道路必须先行。经过多年的努力环绕悉尼的高速公路M2，M5 和M7相继开通，悉尼未来格局的框架正式定型。这个框架是推论悉尼未来房价增值热点的重要参照系。此外，在未来几年政府规划中的新铁路，地铁和公路工程将令西部的交通更加畅达，从而进一步刺激就业机会的增加。 悉尼未来格局变化的大趋势可以用“西部大挪移”来形容。三个新兴城市被合称为Great Western Sydney，现在已经成为继悉尼CBD，墨尔本CBD之后的第三大经济体。 前面提到传统东部就业中心的就业增长从2006至2031只有15.79%，几个新兴的西部就业中心的同期增长为皆50%以上。 在就业中心西移的同时，为进一步减少交通压力，政府的规划打破悉尼的把居住、就业、购物分开的传统，开始将三者结集。鼓励人们在自己工作的场所附近居住。为此政府为西部的住宅和商业开发开绿灯。这些新兴地区的社会设施和居住条件已经出现较大的变化。从新的政府规划和预算看，变化的程度和速度将进一步加大。 住房选择标准的变化趋势 澳洲人选择住房的传统标准一是把生活区和就业区分开，二是喜欢三房一厅有前院后院的HOUSE。 20年来，悉尼社会呈现了几个显著变化。 1. 交通越来越拥挤。 不论是驾车上下班还是驾车去购物，人们都感到越来越不方便。 2. 时间越来越珍贵。第一，经济压力使双职工 家庭越来越普遍，夫妻要在工作的同时兼顾家务，孩子等；第二，人们工作时间明显增长；第三，诱惑人们的消遣项目越来越多。 3. 住房的开销占人们收入的比例越来越重。 以上三个方面的变化促成了新的住房选择标准。这些新的标准正在演变成未来的大趋势。这个趋势有以下几个方面： 第一，倾向于在自己的工作地点附近居住。华人同盟管理悉尼西南部LIVERPOOL的一栋公寓楼。最初招租时，我们预想租客应该是中低收入的工人为主。但是我们发现实际求租者中有很多收入很高的医生及护士，原来他们在附近的LIVERPOOL医院上班， 为求方便他们并没有刻意地要住在东区或北区。 第二，倾向于住在靠近交通和购物中心。有一对澳洲的小夫妇，先生在PARRAMATTA 的一家公司做IT，太太在CITY的一家金融公司工作，他们选择住在AUBURN CENTRAL。 我尝试着问他们为什么选择AUBURN CENTRAL。 回答是：过去他们花$500一周住在Cherrybrook，虽然环境优美，但没有火车站，要供两部车。不仅费用高，而且太太每天要花很多时间在交通上。后来太太将车卖掉乘火车上班。但是新的问题出现了。每天先生要驾车去最近的火车站接送太太，又辛苦又费时。自从搬进AUBURN CENTRAL ，因为SHOPPING CENTRE 就在楼下，火车站咫尺之遥， 小夫妻顿时大为轻松。2007年Auburn地区的租金增值居悉尼之首。现在AUBURN CENTRAL  的三房公寓周租已经超过了$530。有很多长期住在东区的朋友不相信这是事实。 第三，倾向于选择易于打理，经济实用的公寓。澳洲家庭规模越来越小，单身和二人家庭已经成为重要的家庭形式。许多传统的住房功能正在被减弱。用餐和集会不一定在家里，人们在家的时间越来越少。如果说过去公寓是人们买（住）HOUSE 前的过渡形式或权宜之计。现在公寓已经成为生活方式的选择。许多人根本就没有考虑过买House。这个趋势不仅影响年轻的一代，也影响＂空巢一族＂。 鉴于以上的两个变化趋势，政府在完成高速公路的环形框架之后的重点将是如何完善新兴就业区周边的居住环境，购物和消闲设施，并令这些更适合人们未来的需要。 以上两个大趋势造成一系列的现在和未来，印象和现实，前一波和后一波差异。置业者应该睁大眼睛，打破固有思维从宏观和变动的角度寻找悉尼超常增值的区域。先知先觉者永远是赢家。 http://www.pia.com.au/index.php/archives/32 这个世界上有很多种巧合，有些巧合被称为 “缘份”。缘分从何而来，没有人说得清楚。但是它确实存在。为此我愿意归结于上帝的安排。 2006年十一月的一个晚上，我结束了一天的清洁工作，拖着疲惫身躯回到了住处。电话突然响了。是一个陌生女孩的声音。她的声音并不迷人，她对我说了些什么，我又回答了些什么，至今已经记不清楚。只知道她是华人地产投资同盟的人，说过几天会有人来我家聊聊悉尼的房地产。通常我一定会拒绝，这次我却莫名其妙地接受了预约。 几天之后，华人同盟的投资顾问Kirk来到了我家。我们聊了一晚上，都聊了些什么我依然是记不清楚，只是依稀记得听起来好像有点意思。在Kirk的邀请下，我和太太在一个多礼拜后参加了华人同盟的知识讲座。Justin Wang的精彩演讲和他独特的理论顿时让我折服，让我豁然开朗。我们第一次真正明白了房地产的真实奥秘与惊人的财富力量。原来投资房地产不是简单地买房子，它是一个很复杂的体系，复杂到绝大多数人根本无法真正明白。从那时开始，我们便完完全全地摆脱了房子只是用来住这一传统思想的束缚，彻彻底底的成为了PIA地产投资理念的坚定拥护者。从此我们和华人同盟结下了不解之缘。 我和太太都天生不安于现状，总想折腾出点动静来。记得我们回国结婚时有一位娘家亲戚问我为什么不找一个办公室的工作？我如是回答：如果我要找一个普通的办公室的工作，我又何必出国。也正因为如此，自从我毕业以来，我装空调，送快递，做清洁，却没有干过一天我的IT专业，因为我想要找最能实现自我的途径。JustinWang的演讲使我想起我送快递时的老板Victor。他是一个很成功的生意人。他不仅拥有成功人士的敏锐，大度，关爱他人的品质，同时他明白 OPM（other people’s money ）& OPT(other people’ s time)重要性。这也正是PIA地产投资理念的核心之一。 成功源于行动。我们夫妇不仅立刻在华人同盟投资了我们第一套物业，而且开始不遗余力地向周围的朋友传讲PIA地产投资理念，推荐华人同盟这个地产投资的服务平台。当时有朋友开玩笑地说，你夫妻俩都成了PIA迷了。我一笑了之，继续不遗余力。当时我的愿望就是扩大清洁生意，请多一些人给我打工（OPT），然后依照PIA地产投资理念做大“盘子”。有一天，Kirk对我说，既然你对PIA地产投资理念和华人同盟有这样的激情，那你为什么不来华人同盟作专职的投资顾问呢？一句话激醒了我内心的渴望——让自己的成功建立在帮助别人之上；一句话让我与华人同盟之间从客人变成了主人，从有缘变成有份。 放弃清洁生意，全身心地投入一个全新的领域。我能行吗？能否边经营清洁生意，边兼职做PIA投资顾问呢？这时Justin为我写下这样的一段话：方向已定，就要大步迈出，不要指望用两小步跨过一个鸿沟。也在这个时候，我得到了一个消息。我太太的堂姐，因为投资不当，她于2003年购买的八套物业中有七套被银行拍卖，损伤惨重。其中的原因是她投资时理念不清，操作不当。如果她能早一点明白PIA地产投资理念，结果一定不会这样。这件事更加坚定我全职从事PIA地产投资顾问工作的决心。希望通过自己的努力能让更多的朋友明白正确的地产投资之道。 在正式进入华人同盟之后，我越来越感受到了华人同盟那与众不同的地方。它不仅有清晰的理念，独特的眼光，强大的团队，最重要的就是，那一种“家”一样的企业文化。我不由得越来越认同这个集体，认同自己在这个集体中的主人翁精神。正如我的同事Alan所说，遇到华人同盟，就像是游击队终于找到了组织。对我来说，遇到华人同盟，更像是一颗卫星终于被送入了轨道, 从此开始了人生的自由翱翔。转眼我已经进入华人同盟四个月了，有成功也有失败。但在大伙的帮助和自己的努力下，工作渐入佳境。十一年前，我遇到了一位高人，此人是中国易经协会的委员，与我素昧平生，在一番拆字解字后，他告诉我：你的学习成绩挺好，但一年后的高考你可能不是太理想，之后的几年不会一帆风顺，总有坎坷相伴，在28岁的时候会遇到一个贵人，从此你会走上坡路。当时的我心高气傲，也根本没有把他的话当一回事。现在回想起来，他的话惊人的正确。我高中毕业后，重点大学没搞定进了普通大学，专业选了热门但自己一点兴趣也没有的IT。毕业后出国，申请学校，语言考试，皆尽周折，总算最终在澳洲安居乐业，却又找不到自己理想中的位置，自己瞎搞一通也没什么结果，经常为将来的路如何走而苦恼。现在我遇到了华人同盟，今年我正好28岁，华人同盟不就是我的贵人吗？ 我一贯声称自己是个唯物论者，但这个世界上又有太多的唯物论无法解释的东西，“缘分”便是其一。我想人与人之间是否存在一种磁场。不用太多的言语，有些人一见如故。有些人天天见面却形同陌路。我坚信，我与华人同盟之间的磁场共振是源于我们共同的人生信念和道德标准。我虽然有一年多没有见过我当年的老板Victor，但我们之间磁场依旧没变。当他知道我从事地产投资顾问工作时，便立刻成了我的第一个客户。他的支持令我信心倍增。他的支持令我更加坚信成功人生的至高之道-爱。他的支持我将永远铭刻在心。一天，有一位好心大姐对我说，你在这个华人同盟多学习点，将来要是哪家公司待遇好你马上就可以跳槽了。我回答到：华人同盟吸引我的并不是金钱而是金钱买不到的的东西。我的回答令她大为震动。这位大姐后来也成了我的客户。Justin说：爱心是我们华人同盟文化的核心价值。我们内心要永远保持帮助他人的渴望。爱心的磁场胜过世界上最灵巧的口舌。 公道自在人心，华人同盟已被越来越多的人认可并接受。我们的大部分员工原来都只是华人同盟客户。因为赞同PIA地产投资理念，认可华人同盟的服务平台，得到帮助后产生出帮助他人的强烈渴望，我们纷纷加入了华人同盟。这是一个充满爱心的集体，都是一群“有缘人”。我们希望与更多的朋友结缘。 我非常喜欢我们企业文化中的一段话：心灵富足不在于我们得到了多少, 而在于我们付出了多少 . 我们走的是一条别人不曾走过的路. 被误解, 别怀疑,被奚落都在所难免 . 但我们的心灵正是在这些磨难中得以富足. 我们努力争取着被误解, 被怀疑, 被奚落后 ,被理解的那一刻, 被信任的那一刻, 被赞美的那一刻 . 我坚信越来越多的华人生活会因华人同盟而变得更美好，华人同盟也会因越来越多的支持者而发展壮大。 http://www.pia.com.au/index.php/archives/7 在最近的一次聚会上，因为职业的原因，许多人就七嘴八舌地围着我谈论起地产市场复苏的事。突然有一位先生大声地嚷了起来， 他说： 别提什么地产投资了，都怪自己的老婆耳朵软，2003年听一位朋友说投资地产一年可以增值10%，我们花了45万投资了一套公寓。 三年多过去了，不仅没有增值， 去年年底以39万卖掉，连同印花税和其它开销反而亏了8万多。他的话顿时为热闹的场面浇下了一盆冷水，大家面面相觑，许多人把眼光投向了我。 这位先生所提及的区和具体的楼盘刚巧是我非常熟悉的。 我问这位先生： 您为什么想到卖房子呢? 他说： 2003年底两次加息后，一方面我们支出增加了，房价又不涨， 报纸上也都是不好的消息。有一位做地产中介很多年的好朋友对我们说：悉尼的房价可能会下跌20%， 与其等它下跌20%， 我们不如早一点卖掉。我又问他的太太：当初是您决定投资的，那您为什么会同意他卖掉呢? 太太回答到：一是从买房的那一天开始先生和周边的许多朋友不停地责怪我，现在看来他们的看法是对的。三年来我们的投资物业没有升值反而贬值，从报纸的消息看， 一时半会市场也回不来，于是我也就没有阻止他卖房子。 我又问： 你们为什么没有卖45万，而是卖了$39万呢? 这位先生愤愤地说： 我们开始登广告是要价$45万， 结果一个多月过去了， 连问的人都没有。中介朋友告诉我：房价已经下滑， 同一个楼盘里， 相似的物业有人挂牌要价42万，同样也是一个多月无人问津，于是建议我们要价41万。 结果几个月过去了，同样没有一个真心的买家， 偶尔有人出价也没有一个高过38万的。我们曾经想去银行转贷， 银行的降价员的估价只有40万，所以我们相信我们的房子真的贬值了。后来有一个人出价39万，虽然我们有些不乐意，但买家是真心想买。中介朋友说：过了这村恐怕没了这店，我们也就赶忙地接受了offer。 听完他们的回答后， 我说：某先生、某太太， 看来让您亏钱的不是您的投资房， 而是你们自己。我的的回答令大家愕然。 根据PIA地产投资理念，我们认为他们投资的物业不仅没有贬值，反而已经升 “值”了。1．房地产作为一种制造品， 决定其价值／价格的一个考量是生产成本。 据我所知， 这对夫妇投资物业中所包含的的砖瓦、 水泥、 钢筋， 人工及土地等等三年来均已升值。2. 房地产做为一种消费品， 决定其价值／价格的是其实用价格／价值即房租，这对夫妻投资房的周租金三年里已经增长13%。(具体可以参考 “PIA房价/房租互动图”) 我问这对夫妻：在你们决定卖房的时候有现金流的压力吗? 他们说： 没有， 虽然利息升了，但租金收入也相应上升了。在收到政府的税务优惠之后，自己每年大约贴入$5000。我说：你们试想一下， 从2006年贴到2013年，您们最多不过贴$40000。 通过“PIA地产投资现金流示意图”的分析，你们的实际投入还会远远低于这个数大约是两万多。你们可以从通货膨胀和人口增长两个方面试想一下：这套物业届时会值多少钱？您为什么要硬生生地卖掉物业亏$80,000， 承受永远无法挽回的损失呢? 听者再一次地面面相觑。 归纳他们这一次投资失败的原因大致如下： 第一， 他们在作出投资决定的时候不明白PIA地产投资理念， 两夫妻没有达成理念和目标的共识。他们对悉尼住宅地产的特点和如何投资悉尼住宅地产没有深入和系统的理解，所以当市场出现非常状态时，他们就乱了方寸。 草草上场，自然会草草收场。 第二， 他们误信了那位中介、估价员、 报纸甚至市场本身。 中介的工作就是促成买卖。在旺市的时候， 即卖方市场时，高唱房价要涨， 以此劝人买房子； 在淡市， ... http://www.pia.com.au/index.php/archives/9 作为地产投资顾问，我最头痛的不是回答客人的技术问题，而是面对客人满不在乎，甚至理直气壮地回应：我对投资地产没兴趣！知道吗？投资地产已经不是一个兴趣的问题，而是一个不可回避的选择。 不论您的年纪多大，不论您的收入高低，不论您是做生意还是打工，您曾经考虑过退休吗？也许您根本无暇考虑，也许您不敢细想，但无论如何，这一天一定会到来。 对于95%以上的人口，退休是一个美妙的“字眼”同时也是一个不妙的“时刻”因为我们的退休之日也正是我们的“破产”之时。有一篇文章说：“如果今天有一百位25岁的年轻人，工作40年以后，只有5位可以自给自足，其他人或死了；或必须为了生存而继续工作；或者依赖社会福利或慈善救济聊以为生。 退休，顾名思义，应该是“退”而“休”之，即无需工作，而衣食无忧。多项调查显示，今天的澳洲夫妻普遍认为在自住房完全不欠款的前提下，最少要有3-5万元的年收入，他们才会有比较舒适的退休生活。 那么在您无法工作或不想工作的那一天，这3-5万元的收入从何而来呢？ 有人相信澳洲是一个福利国家，政府自然会照顾我们的老年。事实上澳洲从来就不曾有过一个完善的养老系统。澳洲的人口主要出生在二次大战之后，早在60年代，澳洲还是一个年轻的国家，劳动力充足，人们平均寿命只有60几岁，6个交税人养活一个依赖社会福利的人，政府可以毫不费力地满足老人的一切要求。时至今日，大批的战后婴儿突然进入退休年龄，而且平均寿命已经达到80多岁。如果55岁退休的话，每个人需要被供养25年以上，政府根本就无能为力。今天6个纳税人需要养活2个依赖社会福利的人。根据预测，到2010年6个纳税人需要养活3个依赖社会福利的人。今天一个单身老人的每年养老金的最高额只有区区$10673，一对老年夫妇也只有$17815，生活相当窘迫。我们根本不可能指望10年以后的养老金和健康保险可以维持现在的水平。面对着这个危机，政府本身已经是无力回天，它唯一的措施就是从原来的高税收高福利转向低税收低福利，老百姓必须各谋出路，自求多福。最近收入税和公积金税的调整都体现这一政策的走向。财长已经明确宣布：我们要准备活到老，工作到老。55岁退休是不可能的。 有些人幻想退休金计划（SUPERANNUATION）可以解决问题。THE ASSOCIATION OF SUPERANNUATION FUNDS的首席执行官PHILIPPA SMITH指出：澳洲人存在着对自己退休生活的不现实的期盼。如果说一对夫妻在没有房屋贷款的情况下，必须有3-5万的年收入才能过上安逸的退休生活，那么目前澳洲人的人均退休金总值$70000对于养老根本就是杯水车薪，无济于事。有人计算过，如果您幸运地还能工作30年，而您的今天的年薪是$40000，以现在的退休金计划，您退休时也只能收到相当今天币值$19000的年收入，而且要托退休金基金经理的洪福，保证平均每年有6%的回报，事实上这些年来很多的退休金的回报是负的。“DAILY TELEGRAPH”报道：全国最大的退休金管理公司之一THE STATE SUPER FUND曾经连续16 个月每天损失700万澳币。 有人希望通过努力工作，努力节省来解决问题。您可以拼命地工作，不停地寻找高新职位，您可以勒紧裤腰带去省钱。但是您不妨拿出一支笔，一张纸，一个计算器，静静的坐下来，写下您的收入，减去您的税，减去您无可回避的开销，毫无疑问，您能为退休存下的钱一定是微乎其微。澳洲的理财顾问，畅销书作者BRIAN SHER说：工资收入的高低只区别于您所住的房子的不同，您所开的车子的不一样，您孩子所读的学校不一样，您所去的餐馆的档次和次数不一样。工资收入的高低只会令您今天的生活方式略微与人不同，根本与财富的累积无关。回忆一下我们自己的经验就不难同意这个结论，不论收入长了多少，我们永远抱怨钱不够花。 有人希望通过做生意来解决问题，俗话说无商不富，但是95%的人所谈的只是快餐店之类的小生意。在挣钱的四大手段中这些只能归为自雇范畴，在高度成熟的澳洲市场，这类自雇的生意和一份工作根本无异。 如果您的生意属于真正的生意而且您对自己的挣钱能力已经心满意足，那么您有没有想过有一天您会不得不停下来，或者您是否希望能早一天停下来去真正享受人生？ 赚钱的方法千千万万，但致富的办法却不是很多，许多种财富可以让您富 有，但唯有地产可以让您永远富有。 能否“致富”在于您挣钱的方式中是否有充分的“杠杆”。我们把挣钱的手段按照是否有“杠杆”力量分成打工，自雇，生意和投资四个范畴。“杠杆”即借力，包括借他人的时间和借他人的金钱。“致富”如同行路，光脚丫跑的不可能赶上乘火车的。 能否“永富”的关键是在于您选择何种财产来保存您的财富。存款？生意？股票？宝石？地产？好的财产应该拥有三层功能，第一层是保值；第二层是增值； 第三层是产生稳定的收入。如果您已经因为生意或其他手段而“致富”，您就应该认真地考虑一下“永富”的问题。我曾经遇见一对来自香港，15年前就退休的生意人夫妇，当时他们除了自住房以外银行还存有50万澳币，以当时的消费水平和利息。他们自感已经可以一劳永逸，永远衣食无忧了。今天他们却哀叹生活一日不如一日，因为今天50万存款的利息仅够他们聊以度日。 基于澳洲政治、经济和社会状况，基于澳洲的税务，金融体系，基于悉尼住宅地产的特点，悉尼的住宅地产是世界上最佳的投资之一。对于大多数人而言，这应该是无可回避的唯一选择。 http://www.pia.com.au/index.php/archives/6 地產是一個迷人的字眼。它總是和“富有”聯系在一起。上百年來，澳洲的地產讓無數的普通人從貧窮變得富有，從富有變得更富有。在歷史上的一天，不管 當時的房價是上升，是回落還是持平，人們都會感嘆，後悔七、八年前沒有買，沒有多多地買一些地產，因為地產的價格幾乎每隔七、八年就翻一倍。遺憾的是人們 總是在找今天為什麽不要買的理由，卻從來沒有人反思七、八年前沒有買或者沒有多買的原因。 從2003年底以來人們不買房、不投資的主要理由之一是利息要升了。一年來，只聽雷不見雨。現在終於升了0.25%。為此有人擔憂，有人困惑，甚至有人 “幸災樂禍”（因為他們還沒有買房子）。從一個專業地產投資顧問的角度看，所有的這些表現都顯示出絕大多數的人並不明白利息和地產的關系。 普通的想法是利息上升會導致想買房的人因供不起貸款而拋售，這樣會導致房價下降。事實不是這樣，至少悉尼的住宅地產不會是這樣。 首先，我們從政府和儲備銀行的方面分析。第一，在現代自由經濟中，利息是儲備銀行宏觀調控的主要工具。升息的目的是為了經濟的穩健發展而不是倒退。房地產 是澳洲尤其是紐省主要的經濟支柱之一。它關系到國計也關系到民生。政府和儲備銀行自然不想看到因加息而造成所謂的地產“崩盤”，看到因加息而民怨沸騰。第 二，利息上調往往是在經濟蓬勃消費強勁下進行。通俗地說就是老百姓手中有錢，也樂於花錢。澳洲目前的失業率是歷史性的低點，去年的工資支出上升了 7.1%。儲備銀行的加息幅度一定是在目前市場可承受的範圍之內。 其次，從宏觀的市場來看，悉尼的住宅市場有著其自身的穩定機制。第一，悉尼地產的增值主要是基於供需矛盾。從DEPARTMENT OF INFRASTRUCTURE, PLANNING AND NATURAL RESOURCES發表的METROPOLITAN STRATEGY(2004年5月) 可以知道，人口老化導致的移民激增和理念轉變導致的家庭小型化令悉尼面臨著歷史以來最嚴重的住房危機。從宏觀和長線看悉尼的住房是供不應求。明年的移民額 度會是20年的歷史新高。第二，悉尼的住宅房中絕大多數是自住房，其中大多數不欠錢或欠很少錢，他們不存在著利息上升而廉價拋售的壓力。就投資物業的業主 而言，統計局的資料顯明79.5%的投資者是為了長線投資。他們從一開始就沒有短線賣房的念頭，而且對自己的投資能力也有所保留。他們在總體上也沒有拋售 的可能。說它是不動產就是指它有一個價格底線，不會像股票那樣會變得一錢不值。 最後，我們看看這次加息所帶來的實際壓力是怎樣。對於總體業主而言，紐省的平均放貸是$262,500。0.25%的升息意味著他們平均每周要多支出 $12.6。相當於一對夫婦每周少吃一頓麥當勞。對於投資者如果他的投資物業貸款是40萬，他每周多支出$19.2。如果考慮稅務優惠，他每周可能僅僅多 支出$10~$15。這些並不構成對業主的威脅性的財務負擔。升息造成的心理壓力大於實質的財務壓力。 我對2003年12月的兩次加息和近日的加息觀點如下： 一、 加息是及時和必要的。盡管此次加息有些未雨綢繆，它至少保證了整體經濟包括房地產業的穩健發展。加息可以打擊和剔除房地產市場中的投機者和短線炒作的鼓吹者，防止地產泡沫的出現。 二、 加息為投資者提供了改善租金回報的環境。2000年以後，房價一路攀升，導致大量新房供應。結果租房空置率從2000年的2.9%升到2002年的 4.5%。租金一直低迷不振。2003年的兩次加息所啟動的2004年的地產軟著陸使新房供應大幅減少。悉尼的人口每周依舊以1000人的速度增長。至 2004年10月空置率降回2000年水平。如今的空置率已經降到2.5%。THE REAL ESTATE INSTITUTE OF NSW驚呼：空置率下降，租金上升，悉尼正處於出租物業嚴重短缺的邊緣。2004年的租金平均上漲4.5%。地產投資是一個過程。猶如自然界的春種，夏 長，秋收，冬藏一樣。加息或減息，房價升或租金升都是投資成功的必由之路。租金的上漲一方面鞏固現有房價，一方面為進一步升值鋪墊。 三、 加息為投資者提供了擴大投資的黃金機會。由於大部分的人並不明白地產投資的真諦，不明白地產市場中各種因素的互動性，結果停滯觀望。我們要在此時刻，在自 己承受能力之內做大“盤子”。我相信，包括加息在內的外在因素只能短期影響房價的走勢。真正決定房價的是供需的矛盾。住宅地產買賣的淡靜，房價的疲軟，租 金上升意味著市場在蓄勢而動。1996年房價大升前的空置率是1.9%，和目前的空置率只有半個百分點之差。 四、 絕大多數的人以股票的思維看待地產，斤斤計較於在什麽時候買。我認為在此階段買哪裏更為重要。 可以肯定，加息帶來的效應回轉眼即逝，悉尼住宅地產市場會以其自身的規律一如既往地前行 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